리츠, 배당 얼마나 받을 수 있을까요?: 배당 수익률 분석

"월세가 통장으로 꼬박꼬박 들어오는 건물주가 되고 싶다"

누구나 한 번쯤은 이런 생각을 해보셨을 겁니다. 저도 직장 생활을 하며 부족한 월급을 메우기 위해 다양한 투자 방법을 찾던 중, 10년 전 처음 리츠(REITs)를 알게 되었습니다. 당시 지인의 추천으로 소액으로 시작했던 리츠 투자가 지금은 제 월 고정 수익의 일부분을 차지하게 되었죠.

"리츠가 뭐예요? 진짜 배당금을 많이 준다는데, 얼마나 받을 수 있는 건가요?"

최근 이런 질문을 하는 분들을 많이 봤습니다. 부동산에 직접 투자할 여력은 없지만, 부동산 투자의 혜택을 누리고 싶은 분들이 많아지면서 리츠에 대한 관심도 높아지고 있습니다. 특히 요즘처럼 금리가 높은 시기에는 안정적인 배당을 지급하는 상품에 대한 관심이 더욱 커지곤 합니다.

오늘은 10여년간의 경험을 바탕으로 리츠의 배당 수익률이 실제로 얼마나 되는지, 그리고 어떤 점을 주의해야 하는지 이야기해보려 합니다. 투자를 고민하시는 분들께 조금이라도 도움이 되길 바랍니다.

 

1. 리츠(REITs)란 무엇인가?

리츠(REITs·Real Estate Investment Trusts)는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고, 그 수익을 배당 형태로 투자자들에게 돌려주는 금융 상품입니다. 쉽게 말해 '부동산에 투자하는 펀드'라고 생각하시면 됩니다. 하지만 일반 펀드와 다른 점은 법적으로 수익의 90% 이상을 의무적으로 배당해야 한다는 점입니다.

저는 2015년, 당시 월급으로는 도저히 서울 아파트를 살 엄두를 내지 못하던 시절에 처음 리츠를 접했습니다. "건물주는 될 수 없어도, 건물주 주주는 될 수 있다"는 지인의 말에 호기심이 생겨 시작했죠.

리츠의 가장 큰 매력은 다음과 같습니다:

• 소액으로도 대형 부동산에 간접 투자 가능
• 안정적인 임대 수익을 배당금으로 받음
• 부동산의 전문적인 운용은 자산관리회사(AMC)가 담당
• 주식처럼 쉽게 거래 가능(유동성)
• 법적으로 수익의 90% 이상 배당 의무화

특히 현재 국내 리츠 시장은 2023년 기준 약 90조원 규모로 성장했으며, 2024년에는 100.07조원으로 성장했습니다. 한국리츠협회에 따르면 국내 상장 리츠 수는 2024년 말 기준 23여 개에 이르며, 비상장 리츠까지 합치면 400개가 넘는 리츠가 운영되고 있습니다.

 

2. 리츠의 실제 배당 수익률은 얼마나 될까?

"리츠 배당률이 5~7%라던데, 진짜인가요?"

이 질문을 정말 많이 받습니다. 결론부터 말씀드리자면, 리츠의 배당 수익률은 일반적으로 4~8% 수준이며, 종류와 상황에 따라 차이가 있습니다.

제 경험을 공유하자면, 지난 10년간 제가 투자한 리츠들의 평균 배당 수익률은 약 5.8%였습니다. 물론 시기에 따라, 그리고 리츠의 종류에 따라 크게 달랐습니다. 최고 9%까지 받은 적도 있고, 코로나19 시기에는 일부 리츠에서 2%대로 떨어진 경우도 있었습니다.

국내 주요 상장 리츠의 2024년 배당 수익률을 살펴보면 다음과 같습니다:

순위	종목명	2024년 배당수익률(%)	비고/특이사항
1	신한알파리츠	12.09	특별배당 포함
2	NH프라임리츠	12.08~15.2	특별배당 포함, 2024년 최고치 15.2%
3	제이알글로벌리츠	9.42~15.42	일부 자료 15.42% 기록
4	KB스타리츠	9.22~10.7
5	미래에셋맵스리츠	9.10~12.09
6	이지스밸류리츠	8.9
7	케이탑리츠	8.67
8	디앤디플랫폼리츠	8.23
9	미래에셋글로벌리츠	8.18~10.0
10	NH올원리츠	8.07
11	신한글로벌액티브리츠	8.0~14.76
12	마스턴프리미어리츠	7.97~11.15
13	스타에스엠리츠	7.85~47.22	일회성 배당 영향
14	이리츠코크렙	7.84
15	SK리츠	5.14~7.45	대기업 계열, 최하위권
16	삼성FN리츠	5.59~5.71	대기업 계열, 최하위권
17	롯데리츠	6.04	대기업 계열
18	한화리츠	6.11~8.0	최근 배당 기대감 반영

. 2024년 국내 상장 리츠 평균 배당수익률은 약 8.01%로 집계됨
. 상위권 리츠들은 특별배당 등으로 10%를 넘는 수익률을 기록하는 경우가 많음
. 대기업 계열 리츠(SK리츠, 삼성FN리츠, 롯데리츠 등)는 자산 규모는 크지만 배당수익률은 5~7%대로 상대적으로 낮은 편임
. 일부 리츠(스타에스엠리츠 등)는 일회성 특별배당으로 인해 수익률이 일시적으로 급등한 사례가 있음

 

주의할 점은 배당수익률은 배당금 지급 시점의 주가를 기준으로 산출되며, 시장 상황 및 주가 변동에 따라 달라질 수 있습니다. 특별배당, 자산 매각 등 일회성 이벤트가 반영된 경우 실제 연속적인 배당수익률과 차이가 있을 수 있습니다.

그리고 이 수치는 실제 투자 시점과 보유 기간에 따라 달라질 수 있다는 것입니다. 예를 들어, 주가가 하락한 시점에 매수하면 배당 수익률은 높아지고, 반대로 주가가 상승한 시점에 매수하면 배당 수익률은 낮아질 수 있습니다.

제 지인의 경우, 2019년에 신한알파리츠에 2천만 원을 투자했는데, 당시 주가 대비 연간 약 112만 원의 배당금을 받아 5.6%의 수익률을 기록했습니다. 하지만 코로나19로 상업용 부동산 임대료가 하락하며 2020년에는 배당금이 78만 원으로 줄어 3.9%의 수익률을 기록했죠. 이후 회복되어 현재는 다시 5% 중반대의 수익률을 유지하고 있습니다.

 

3. 리츠별 배당 수익률 차이가 발생하는 이유

같은 리츠라도 배당 수익률에 차이가 나는 이유는 무엇일까요? 주요 요인을 살펴보겠습니다.

 

① 투자 대상 부동산의 유형

리츠가 투자하는 부동산의 종류에 따라 수익률이 달라집니다.

• 오피스 리츠: 대형 사무실 건물에 투자하는 리츠로, 안정적인 임대 수입을 기대할 수 있습니다. 대기업이나 공공기관이 장기 임차인인 경우가 많아 일반적으로 4~6%의 배당 수익률을 보입니다.
• 리테일 리츠: 쇼핑몰, 마트 등 상업용 부동산에 투자합니다. 경기 변동에 영향을 받지만, 임대료가 매출에 연동되는 경우도 있어 호황기에는 높은 수익을 기대할 수 있습니다. 일반적으로 5~7%의 배당 수익률을 보입니다.
• 물류 리츠: 물류창고, 배송센터 등에 투자합니다. 최근 이커머스 성장으로 주목받고 있으며, 일반적으로 5~8%의 배당 수익률을 기록합니다.
• 주거용 리츠: 아파트, 오피스텔 등 주거용 부동산에 투자합니다. 상대적으로 안정적이지만 수익률은 낮은 편으로, 3~5%의 배당 수익률을 보입니다.

2018년부터 2020년까지는 물류 리츠의 성과가 특히 좋았습니다. 코로나19로 인한 비대면 소비 증가로 물류센터 수요가 급증했기 때문입니다. 당시 ESR켄달스퀘어리츠에 투자했던 지인은 8%가 넘는 배당 수익률을 기록하기도 했습니다.

 

② 부채 비율과 재무 구조

리츠는 보통 자기자본 외에도 부채를 활용해 부동산을 매입합니다. 이를 레버리지(leverage)라고 하는데, 적절한 레버리지는 수익률을 높여줄 수 있지만, 과도한 부채는 금리 상승 시 리스크가 커질 수 있습니다.

일반적으로 부채비율이 높은 리츠는 단기적으로 높은 배당 수익률을 제공할 수 있지만, 금리 상승기에는 이자 부담이 커져 배당이 줄어들 수 있습니다. 실제로 2022년부터 시작된 금리 인상기에 부채비율이 높았던 일부 리츠들은 배당률이 크게 하락했습니다.

 

③ 자산관리회사(AMC)의 역량

리츠의 성과는 실제 운용을 담당하는 자산관리회사의 역량에 크게 좌우됩니다. 임차인 관리, 공실률 관리, 임대료 협상, 비용 절감 등을 얼마나 효율적으로 하느냐에 따라 수익이 달라집니다.

제가 투자했던 리츠 중에서도 같은 유형의 부동산에 투자하더라도 AMC에 따라 2~3%p의 수익률 차이가 발생하는 것을 경험했습니다. 특히 신한리츠운용, 이지스자산운용과 같이 경험이 풍부한 AMC가 운용하는 리츠의 경우 상대적으로 안정적인 수익률을 보였습니다.

 

4. 리츠 투자 시 배당 수익률 외에 고려해야 할 사항

배당 수익률만으로 리츠를 선택하는 것은 위험할 수 있습니다. 다음 요소들도 함께 고려해야 합니다.

 

① 배당의 지속가능성

높은 배당 수익률이 항상 좋은 것은 아닙니다. 중요한 것은 그 배당이 지속가능한지 여부입니다. 예를 들어, 일시적인 자산 매각으로 인한 높은 배당은 지속되기 어렵습니다.

제 경험상, 안정적인 임대 계약을 바탕으로 한 영업이익으로부터 나오는 배당이 가장 신뢰할 수 있습니다. 사업보고서나 IR 자료를 통해 배당금의 출처와 주요 임차인의 계약 기간 등을 확인하는 것이 중요합니다.

 

② 자본 가치(주가) 변동

리츠는 배당 외에도 주가 상승을 통한 자본이득을 기대할 수 있습니다. 그러나 반대로 주가가 하락하면 손실이 발생할 수 있습니다.

2021년부터 2022년까지 금리 상승기에 대부분의 리츠 주가가 10~20% 하락했는데, 이 시기에 매수했다면 높은 배당에도 불구하고 총수익률은 마이너스였을 수 있습니다. 따라서 배당 수익률뿐만 아니라 주가 변동 가능성도 함께 고려해야 합니다.

 

③ 세금 문제

리츠의 배당금에는 일반적으로 15.4%의 배당소득세가 부과됩니다. 그러나 일부 리츠의 경우 법인세를 이미 납부한 후 배당하기 때문에 투자자에게는 배당소득세가 중복으로 부과될 수 있습니다.

제 지인 중 한 분은 이 부분을 간과하고 세후 수익률을 계산하지 않아 실제 수익률이 예상보다 낮았던 경험이 있습니다. 투자 전에 해당 리츠의 세금 처리 방식을 확인하고, 세후 배당 수익률을 계산하는 것이 중요합니다.

 

5. 리츠 배당 수익률을 극대화하는 전략

제가 10년간 리츠에 투자하며 터득한 배당 수익률을 높이는 전략을 공유해드리겠습니다.

 

① 주가 하락 시기를 활용한 매수

리츠의 배당 수익률은 '연간 배당금 ÷ 매수 가격'으로 계산됩니다. 따라서 같은 배당금이라도 매수 가격이 낮을수록 수익률은 높아집니다.

금리 상승기나 부동산 시장 침체기에 리츠 주가가 하락하는 경우가 많은데, 이때 매수하면 높은 배당 수익률을 확보할 수 있습니다. 실제로 제가 가장 높은 배당 수익률을 기록했던 투자는 2020년 코로나19로 인한 시장 충격 당시 주가 하락 시기에 매수한 리테일 리츠였습니다.

 

② 리츠 포트폴리오 다각화

다양한 유형의 리츠에 분산 투자하면 특정 부동산 시장의 침체에 따른 리스크를 줄일 수 있습니다. 오피스, 리테일, 물류, 주거용 등 다양한 유형의 리츠에 골고루 투자하는 것이 좋습니다.

제 경우, 초기에는 오피스 리츠에만 집중 투자했다가 2020년 코로나19로 인한 재택근무 확산으로 오피스 수요가 감소했을 때 큰 타격을 받았습니다. 이후 포트폴리오를 다각화하여 물류 리츠와 주거용 리츠를 추가했고, 전체적인 배당 안정성이 크게 개선되었습니다.

 

③ 배당금 재투자 전략

받은 배당금을 다시 리츠에 재투자하면 복리 효과를 통해 장기적으로 더 높은 수익을 얻을 수 있습니다.

제 경우 초기 5년간은 모든 배당금을 재투자했고, 그 결과 초기 투자금 대비 월 배당금이 3배 이상 증가했습니다. 현재는 배당금의 50%는 생활비로 사용하고, 나머지 50%는 계속 재투자하는 전략을 사용하고 있습니다.

 

6. 리츠 배당에 관한 오해와 진실

리츠 배당에 관해 많은 오해가 있습니다. 가장 흔한 오해 몇 가지를 짚어보겠습니다.

 

오해 1: "리츠 배당률은 항상 5% 이상이다"

진실: 리츠의 배당 수익률은 고정되어 있지 않으며, 시장 상황, 리츠의 유형, 운영 상황 등에 따라 변동됩니다. 4% 미만의 낮은 배당률을 보이는 리츠도 있고, 특수한 상황(자산 매각 등)에서는 10%가 넘는 배당을 지급하는 경우도 있습니다.

 

오해 2: "리츠는 부동산 가격이 상승하면 무조건 수익이 좋다"

진실: 리츠의 수익은 기초 부동산의 임대료 수입에 주로 의존합니다. 부동산 가격 상승이 반드시 임대료 상승으로 이어지는 것은 아닙니다. 오히려 금리 상승으로 인한 자금 조달 비용 증가가 리츠 수익성에 더 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

 

오해 3: "리츠는 주식보다 안전한 투자다"

진실: 리츠도 주식시장에서 거래되며 가격 변동이 있습니다. 비록 부동산에 기반한 수익구조로 인해 일반 주식보다는 변동성이 낮을 수 있지만, 금리 변동이나 부동산 시장 침체에 영향을 받을 수 있습니다. 2022년 금리 상승기에 많은 리츠 가격이 20% 이상 하락한 사례가 있습니다.

 

Q&A: 리츠 배당에 관한 궁금증

Q1: 리츠의 배당금은 얼마나 자주 지급되나요?

A1: 국내 상장 리츠의 경우 대부분 분기 또는 반기 배당을 실시합니다. 비상장 리츠는 보통 분기 배당이 일반적입니다. 예를 들어, 신한알파리츠는 분기별로 배당금을 지급하며, 롯데리츠는 반기별로 배당금을 지급합니다. 배당 지급 주기는 리츠마다 다를 수 있으니 투자 전에 확인이 필요합니다.

 

Q2: 리츠 배당금에 세금은 얼마나 부과되나요?

A2: 리츠 배당금에는 일반적으로 15.4%(소득세 14%, 지방소득세 1.4%)의 배당소득세가 원천징수됩니다. 다만, 리츠 유형에 따라 법인세를 이미 납부한 후 배당하는 경우도 있어 투자 전 세금 구조 확인이 중요합니다. 연간 금융소득 합계액이 2,000만 원을 초과할 경우 종합소득세 신고 대상이 될 수 있으니 참고하세요.

 

Q3: 금리가 상승하면 리츠 배당 수익률은 어떻게 변하나요?

A3: 일반적으로 금리 상승은 리츠에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 리츠는 부채를 활용해 부동산에 투자하는 경우가 많아 금리 상승 시 이자 비용이 증가하여 배당 여력이 감소할 수 있습니다. 또한 금리 상승으로 인한 할인율 증가로 리츠 주가가 하락하는 경향이 있습니다. 다만 이미 고정금리로 자금을 조달한 리츠는 상대적으로 영향이 적을 수 있습니다.

 

Q4: 리츠 투자시 최소 투자 금액은 얼마인가요?

A4: 상장 리츠의 경우 주식처럼 1주부터 투자가 가능합니다. 현재 국내 상장 리츠의 주가는 대부분 5,000원~10,000원 사이로, 소액으로도 시작할 수 있습니다. 비상장 리츠의 경우 일반적으로 최소 투자 금액이 높은 편이며, 일부는 1,000만 원 이상의 최소 투자 금액을 요구하기도 합니다.

 

Q5: 리츠의 배당금은 계속해서 증가할 수 있나요?

A5: 리츠의 배당금은 기초 부동산의 임대료 상승, 공실률 감소, 운영 효율화 등을 통해 증가할 수 있습니다. 특히 임대 계약에 물가 연동 조항이 포함된 경우, 인플레이션 시기에 배당금이 자연스럽게 증가하는 경향이 있습니다.  하지만 모든 리츠가 배당 성장을 보장하는 것은 아니므로, 투자 전에 해당 리츠의 배당 성장 가능성을 검토해야 합니다.

 

마무리

리츠는 부동산에 직접 투자하기 어려운 일반 투자자들에게 부동산 투자의 기회를 제공하는 훌륭한 투자 수단입니다. 4~8%의 배당 수익률은 현재의 저금리 환경에서 매력적인 수준이라고 할 수 있습니다.

하지만 모든 투자가 그렇듯, 리츠도 장단점이 있습니다. 안정적인 배당 수익을 기대할 수 있지만, 금리 변동이나 부동산 시장 상황에 따라 주가 변동이 있을 수 있고, 배당률도 변동될 수 있습니다.

제가 10년간의 리츠 투자 경험에서 배운 가장 중요한 교훈은 '장기적인 관점'입니다. 단기적인 주가 변동에 일희일비하기보다는, 좋은 퀄리티의 리츠를 선택하여 장기 보유하고 배당금을 재투자하는 전략이 결국 높은 수익으로 이어졌습니다.

리츠 투자를 고려하고 계신다면, 단순히 배당률만 보지 말고 리츠의 자산 포트폴리오, 부채 구조, 자산관리회사의 역량, 임차인의 질 등을 종합적으로 고려하시기 바랍니다. 그리고 본인의 투자 목적과 위험 선호도에 맞는 리츠를 선택하는 것이 중요합니다.

부동산에 직접 투자할 여력은 없지만 월세처럼 꾸준히 들어오는 수익을 원하신다면, 리츠는 분명 고려해볼 만한 투자 옵션입니다. 부동산 경기와 금리 상황을 주시하며 적절한 시점에 투자하신다면, 여러분도 "간접 건물주"의 혜택을 누릴 수 있을 것입니다.