계약갱신청구권, 세입자에게 좋을까요?: 임차인 보호 강화

불안한 세입자의 일상

"이번 달이 계약 만료인데, 집주인이 갑자기 월세를 20만원 올리겠다고 하네요. 이사 갈 형편도 안 되는데 어떡하죠?"

부동산 카페에서 심심치 않게 볼 수 있는 이런 고민들, 한 번쯤 겪어보셨거나 주변에서 들어보신 적 있으실 겁니다. 집주인의 통보에 따라 갑자기 큰 금액의 전세금을 더 마련해야 하거나, 원치 않는 이사를 준비해야 하는 상황이 늘 불안했죠.

이런 세입자들의 주거 불안을 해소하기 위해 2020년 7월부터 시행된 제도가 바로 '계약갱신청구권'입니다. 이 제도는 세입자가 원할 경우 계약을 한 번 더 연장할 수 있는 권리를 부여하는 것인데요, 시행 이후 많은 논란과 오해가 있었습니다. 오늘은 계약갱신청구권의 실체를 살펴보려 합니다.

여러분은 혹시 이런 질문들을 가지고 계신가요?

• "계약갱신청구권이 정확히 뭐지?"
• "정말 무조건 2년 더 살 수 있는 건가?"
• "집주인이 거부할 수도 있나?"
• "임대료는 얼마나 오를 수 있지?"

이 모든 궁금증을 오늘 명쾌하게 풀어드리겠습니다.

 

계약갱신청구권의 모든 것

1. 계약갱신청구권이란 무엇인가?

계약갱신청구권은 주택임대차보호법 제6조의3에 명시된 세입자의 권리로, 최초 계약 기간이 끝나도 세입자가 원할 경우 한 번 더 계약을 연장할 수 있게 하는 제도입니다. 쉽게 말해 2년 계약을 맺었다면, 그 계약이 끝나도 세입자가 원한다면 2년을 더 살 수 있는 권리를 보장해주는 것이죠.

이 제도는 2020년 7월 31일 주택임대차보호법 개정을 통해 도입되었으며, 기존에는 집주인의 의사에 따라 계약 연장 여부가 결정되었지만, 계약갱신청구권 제도 도입으로 세입자에게도 계약 연장에 대한 권리가 생겼습니다.

지난 주 제 지인 K씨는 이 제도 덕분에 큰 도움을 받았습니다. 강남에서 월세 80만원에 살고 있던 그는 계약 만료 2개월 전, 집주인으로부터 "월세를 120만원으로 올리겠다"는 통보를 받았습니다. 당황한 K씨는 저에게 조언을 구했고, 처음 계약 시점을 확인한 후 계약갱신청구권에 대해 알려줬죠. 결국 그는 계약갱신청구권을 행사해 5%만 인상된 84만원의 월세로 2년을 더 살 수 있게 되었습니다.

 

2. 계약갱신청구권의 행사 조건과 절차

계약갱신청구권을 행사하기 위해서는 몇 가지 조건과 절차를 알아야 합니다.

행사 시기: 계약 만료일로부터 6개월 전부터 1개월 전까지 집주인에게 통보해야 합니다. 기간을 놓치면 권리를 행사할 수 없으니 꼭 기억하세요.

방법: 서면으로 하는 것이 가장 확실하지만, 문자나 이메일, 카카오톡 등으로도 가능합니다. 다만 추후 분쟁 시 증거로 활용하기 위해 내용증명우편이나 확인 가능한 방법으로 하는 것이 좋습니다.

적용 대상: 모든 전월세 계약에 적용되는 것은 아닙니다. 보증금 총액이 시가 9억 원을 초과하는 경우나 임대인이 실거주를 위해 직접 들어오는 경우 등 예외 사항이 있습니다.

제 후배인 M씨는 계약갱신청구권에 대해 잘 몰라 계약 만료 2주 전에야 집주인에게 연락했다가 "이미 기간이 지났다"는 이유로 거절당했습니다. 이처럼 시기를 놓치면 권리를 행사할 수 없으니 계약 기간을 잘 체크하는 것이 중요합니다.

3. 계약갱신청구권의 한계와 예외 사항

계약갱신청구권이 모든 상황에서 세입자를 보호해주는 것은 아닙니다. 다음과 같은 경우에는 집주인이 계약 갱신을 거부할 수 있습니다.

1. 임대인이 실거주하려는 경우: 집주인이나 그 직계존비속이 실제로 거주하기 위해 필요한 경우
2. 세입자의 의무 위반: 월세를 3개월 이상 연체하거나 주택을 훼손한 경우
3. 재건축, 재개발 예정인 경우
4. 전세보증금이 시가 9억 원을 초과하는 경우
5. 기타 임대인의 부득이한 사유가 있는 경우

실제 저한테 문의를 했던 P씨의 경우, 강북구의 한 아파트에서 전세 살고 있었는데 계약갱신청구권을 행사하려 했으나, 집주인이 "아들이 결혼해서 들어와야 한다"는 이유로 거절했습니다. 계약갱신청구권에도 이런 예외가 있기 때문에 무조건 연장된다고 생각하시면 안 됩니다.

또한 집주인은 계약갱신청구권 행사 후에도 법정 상한선인 5% 내에서 임대료를 인상할 수 있습니다. 시장 임대료보다 낮은 금액으로 계약했다면, 갱신 시 적정 수준으로 오를 수 있다는 점을 염두에 두셔야 합니다.

 

4. 계약갱신청구권과 전월세상한제의 관계

계약갱신청구권과 함께 알아두어야 할 것이 전월세상한제입니다. 계약갱신청구권을 행사하여 계약을 연장할 경우, 집주인은 기존 임대료의 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다.

예를 들어, 월세 50만원에 살고 있었다면 계약 갱신 시 최대 52만 5천원까지만 올릴 수 있습니다. 전세의 경우도 마찬가지로, 3억원의 전세금은 갱신 시 최대 3억 1,500만원까지만 올릴 수 있죠.

최근 제 지인 J씨는 서울 마포구의 한 원룸에서 월세 60만원에 살고 있었는데, 계약 갱신 시 집주인이 "주변 시세가 올랐으니 70만원으로 올리겠다"고 했습니다. 유미 씨는 계약갱신청구권과 전월세상한제에 대해 알고 있었기에, 집주인에게 이를 설명하고 5%인 63만원으로 협상하는데 성공했습니다.

다만 주의할 점은, 계약갱신청구권은 1회만 행사할 수 있다는 것입니다. 즉, 최초 2년 계약 후 갱신하여 2년 더 살았다면, 그 이후에는 다시 집주인과의 협상에 따라 계약 여부가 결정됩니다.

 

5. 계약갱신청구권의 실제 효과와 시장 영향

계약갱신청구권이 도입된 지 5년이 지난 시점에서, 이 제도가 실제로 주택 시장에 어떤 영향을 미쳤는지 살펴볼 필요가 있습니다.

통계에 따르면, 계약갱신청구권 시행 이후 전국적으로 약 68%의 세입자가 계약갱신청구권을 활용하여 계약을 연장한 것으로 나타났습니다(2023년 국토교통부 조사). 이는 많은 세입자들이 이 제도의 혜택을 누리고 있다는 의미입니다.

하지만 일부에서는 계약갱신청구권이 오히려 전월세 시장을 경직시켰다는 분석도 있습니다. 집주인들이 처음부터 높은 가격으로 계약하거나, 갱신 후 2년 뒤에 대폭 인상할 가능성을 우려해 초기 임대료를 높게 책정하는 경향이 나타났기 때문입니다.

제 블로그 독자 중 한 분은 "계약갱신청구권이 시행된 이후 전세가 구하기가 더 어려워졌다"며 애로사항을 토로하기도 했습니다. 특히 서울 강남, 서초 등 인기 지역에서는 계약갱신청구권의 적용을 피하기 위해 전세보증금을 시가 9억 원 이상으로 책정하는 경우도 있었습니다.

 

6. 계약갱신청구권 행사 시 주의사항

계약갱신청구권을 행사할 때 주의해야 할 점들이 있습니다.

서면 통지의 중요성: 집주인과 구두로만 합의했다가 나중에 문제가 생길 수 있습니다. 반드시 서면으로 통지하고 증거를 남겨두세요.

기간 계산의 정확성: 계약 만료일로부터 6개월 전부터 1개월 전까지가 행사 기간입니다. 달력을 보며 정확히 계산하세요.

인상률 확인: 5% 상한선이 적용되지만, 집주인이 제시하는 금액이 정확히 5% 이하인지 계산해보세요.

특약 확인: 계약서에 계약갱신청구권 행사를 제한하는 특약이 있는지 확인하세요. 다만, 이런 특약은 법적으로 무효일 가능성이 높습니다.

제 모임 후배인 K씨는 계약갱신청구권을 행사하려 했으나, 계약서에 "갱신 시 시세에 따라 임대료를 조정한다"는 특약이 있어 고민하다가 저에게 문의했습니다. 저는 그에게 이런 특약은 법적 효력이 없으며, 5% 이상 인상은 불법이라고 조언했고, 결국 그는 5% 인상된 금액으로 계약을 갱신할 수 있었습니다.

 

7. 계약갱신청구권 관련 분쟁 사례와 해결 방법

계약갱신청구권과 관련된 분쟁은 꾸준히 발생하고 있습니다. 몇 가지 대표적인 사례와 해결 방법을 알아보겠습니다.

사례 1: 집주인의 실거주 주장 서울 동작구에 사는 L씨는 계약갱신청구권을 행사하려 했으나, 집주인이 "딸이 결혼해서 들어와야 한다"며 거절했습니다. 그러나 계약 종료 후 해당 주택이 다시 임대 매물로 나오는 것을 발견했죠. 이런 경우 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. L씨는 법적 대응을 통해 이사비와 중개수수료 등의 손해를 배상받았습니다.

사례 2: 5% 이상 인상 요구 부산에 사는 P씨는 집주인이 10% 인상을 요구하며 "안 되면 나가라"고 압박했습니다. 이런 경우 대한법률구조공단이나 마을변호사, 임대차분쟁조정위원회 등에 도움을 요청할 수 있습니다. P 씨는 임대차분쟁조정위원회의 도움으로 5% 인상만으로 합의했습니다.

사례 3: 행사 기간 놓침 앞서 언급했던 L씨처럼 행사 기간을 놓치는 경우가 많습니다. 이런 경우는 안타깝게도 법적으로 권리를 주장하기 어렵습니다. 따라서 계약 만료일을 미리 확인하고, 적어도 3개월 전에는 갱신 의사를 통보하는 것이 좋습니다.

 

8. 계약갱신청구권의 올바른 활용법

계약갱신청구권을 효과적으로 활용하기 위한 팁을 몇 가지 드리겠습니다.

미리 준비하기: 계약 만료 6개월 전부터 준비하세요. 캘린더에 미리 표시해두는 것도 좋은 방법입니다.

집주인과의 소통: 갑작스러운 통보보다는 미리 집주인과 대화를 시작하는 것이 좋습니다. "계약 갱신을 생각하고 있는데, 어떻게 생각하시나요?"라고 물어보는 것만으로도 분위기를 파악할 수 있습니다.

증거 남기기: 모든 논의는 문자나 이메일로 기록을 남기세요. 특히 집주인이 동의했다는 증거는 중요합니다.

법적 지원 활용: 어려움이 있다면 주저하지 말고 대한법률구조공단, 마을변호사, 임대차분쟁조정위원회 등의 무료 법률 상담을 활용하세요.

 

Q&A: 계약갱신청구권에 대한 궁금증 해결

Q1: 계약갱신청구권은 전세와 월세 모두 적용되나요?

A: 네, 전세와 월세 모두 적용됩니다. 다만 보증금 총액이 시가 9억 원을 초과하는 경우는 제외됩니다.

 

Q2: 계약갱신청구권은 몇 번까지 행사할 수 있나요?

A: 1회만 행사할 수 있습니다. 최초 계약 후 한 번 갱신하여 총 4년까지 거주할 수 있습니다.

 

Q3: 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거부했는데, 나중에 다른 사람에게 임대한 것을 발견했습니다. 어떻게 대응해야 하나요?

A: 이는 부당한 거절에 해당하며, 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이사비용, 중개수수료, 이사로 인한 경제적 손실 등을 청구할 수 있으니 증거를 수집하고 법률 상담을 받아보세요.

 

Q4: 계약갱신청구권을 행사했는데 집주인이 무시합니다. 어떻게 해야 하나요?

A: 내용증명 우편으로 다시 한번 통지하고, 그래도 응하지 않는다면 대한법률구조공단, 임대차분쟁조정위원회 등의 도움을 받으세요.

 

Q5: 계약갱신청구권을 행사하지 않고 자동 갱신된 경우에도 나중에 행사할 수 있나요?

A: 네, 가능합니다. 자동 갱신된 후에도 계약 만료 전 적절한 시기에 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

 

계약갱신청구권, 제대로 알고 활용하세요

계약갱신청구권은 세입자의 주거 안정을 보장하기 위한 중요한 제도입니다. 집값과 임대료가 꾸준히 오르는 상황에서 계약갱신청구권은 세입자들에게 최소한의 안전망을 제공합니다.

하지만 이 제도가 완벽한 보호막이 되지는 못합니다. 계약갱신청구권의 한계와 예외 사항을 정확히 알고, 자신의 상황에 맞게 활용하는 지혜가 필요합니다.

어떤 제도든 사전에 정확히 알고 준비하는 것이 가장 중요하다는 것입니다. 계약갱신청구권도 마찬가지입니다. 시기를 놓치지 않고, 적절한 방법으로 권리를 행사하면 주거 불안에서 조금이나마 벗어날 수 있습니다.

집은 단순한 거주 공간이 아닌, 우리 삶의 중요한 터전입니다. 세입자와 집주인 모두가 상생할 수 있는 임대차 문화가 정착되기를 바라며, 이 글이 여러분의 주거 안정에 조금이나마 도움이 되길 바랍니다.