강남 서초 송파 용산구 일원 토지거래허가구역 지정 관련 업무처리기준

안녕하세요, 여러분은 혹시 '토지거래허가구역'이라는 말만 들어도 머리가 지끈거리시나요? 특히 강남, 서초, 송파, 용산구에 거주하시거나 이 지역에 부동산 거래 계획이 있으시다면 더욱 민감하게 다가올 이야기일 겁니다. 저 역시 수많은 부동산 정책 변화를 겪어왔지만, 이번 토지거래허가구역 지정과 관련된 업무처리기준은 실거주 의무를 강화하면서 많은 분들에게 혼란을 주고 있는데요. "도대체 언제부터 들어가 살아야 하는 거야?", "집 한 채 있는데 새로 사려면 어떻게 되는 거지?", "입주권이나 분양권은 괜찮을까?" 와 같은 궁금증, 저의 지인이 실제로 겪었던 사례와 함께 명쾌하게 풀어드리겠습니다.

토지거래허가구역 지정, 왜 중요할까요? 바로 투기적인 거래를 막고 실수요자 중심의 시장을 만들기 위한 강력한 규제이기 때문입니다. 특히 아파트의 경우, 매매 시 관할 구청장의 허가를 받아야만 소유권 이전 등기를 할 수 있죠. 만약 허가 없이 계약하거나 허가받은 내용대로 이용하지 않으면 처벌을 받을 수 있습니다. 그러니 이 지역에서 부동산 거래를 계획하고 있다면 이번에 발표된 업무처리기준을 정확히 숙지하는 것이 무엇보다 중요합니다.  

 

복잡한 토지거래허가구역 지정, 이것만은 꼭 알아두세요!

주택 취득 후 입주 시기: 잔금 치렀다고 바로 입주해야 할까?

토지거래허가구역 내 주택을 취득하면 원칙적으로 2년간 직접 거주해야 하는 의무가 발생합니다. 이때 이용 의무는 주택 취득 시점부터 시작되죠. 많은 분들이 궁금해하시는 부분이 바로 '취득 시점'일 텐데요. 일반적으로 허가 신청부터 계약, 잔금 납부, 등기까지 4개월 정도가 소요되는 점을 감안하여 허가일로부터 4개월을 기준으로 입주 시기를 판단하게 됩니다. 즉, 허가를 받은 날로부터 최대 4개월 안에 등기를 마치고, 등기일부터 실제 거주를 시작해야 한다는 의미입니다.  

하지만 사람 사는 일에 예외 없는 법은 없죠. 만약 질병 치료, 해외 발령 등 부득이한 사유로 인해 취득 및 입주가 어렵다는 사실을 소명하고 허가 관청이 이를 인정한다면, 필요한 범위 내에서 취득 및 입주 시기를 유예받을 수 있습니다. 저의 지인 중 한 분은 갑작스러운 해외 파견으로 인해 잔금일정에 맞춰 입주하기 어려운 상황이었는데요, 관련 서류를 꼼꼼하게 준비하여 소명한 결과 다행히 입주 시기를 조율할 수 있었습니다. 이처럼 예상치 못한 상황이 발생하더라도 당황하지 마시고 해당 사유를 객관적으로 입증하는 것이 중요합니다.  

 

기존 주택 보유자, 새로운 보금자리를 마련하려면?

이미 주택을 소유하고 있는 분들도 토지거래허가구역 내 신규 주택 취득 허가를 신청할 수 있습니다. 하지만 이때는 해당 지역에 거주해야 하는 구체적인 사유나 자기 거주용 주택을 추가로 취득해야 하는 이유를 객관적으로 소명해야 합니다. 여기서 끝이 아닙니다. 기존에 보유하고 있던 주택에 대한 처리 계획, 즉 매매나 임대 계획을 함께 제출해야 하죠.  

허가 관청은 기존 주택의 처리 기한을 통상적인 계약 절차에 소요되는 6개월을 기준으로 판단할 수 있습니다. 예를 들어, 기존 주택을 한 채 이상 소유한 신청인이 토지거래허가구역 내 주택을 추가로 구입하면서 허가일로부터 6개월 안에 기존 주택을 매매 또는 임대하겠다는 계획을 제출한다면 허가를 받을 수 있다는 의미입니다. 많은 분들이 "기존 집을 꼭 팔아야만 하나요?" 라고 오해하시는데, 보시는 것처럼 임대하는 방식도 가능합니다. 중요한 것은 추가 주택 취득의 불가피성을 소명하고 기존 주택에 대한 명확한 처리 계획을 제시하는 것입니다. 토지거래허가구역 지정으로 인해 다주택자의 신규 주택 취득이 더욱 까다로워진 만큼, 철저한 준비가 필요합니다.  

 

입주권과 분양권, 토지거래허가 대상일까?

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따르면, 토지에 관한 소유권이나 지상권 취득을 목적으로 하는 계약도 허가 대상에 포함됩니다. 그렇다면 재개발·재건축으로 인한 입주권이나 주택 분양권은 어떨까요?  

결론부터 말씀드리면, 재개발·재건축 관리처분계획 인가로 아파트 분양이 예정된 '입주권'은 원조 부동산의 형태나 철거 여부와 관계없이 신축 아파트 소유권을 취득할 권리가 포함되어 있으므로 토지거래허가 대상에 해당됩니다. 심지어 건축물대장상 연립이나 다세대 주택이라 할지라도, 관리처분인가를 받고 철거되지 않은 상태에서 아파트 입주권을 취득하는 경우 아파트 소유권을 취득할 수 있는 권리가 포함된 계약으로 보아 토지거래허가를 받아야 합니다.  

반면에 「도시 및 주거환경정비법」 및 「주택법」에 따라 최초로 주택을 분양받는 '분양권'은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」에 따라 토지거래계약 허가 대상에서 제외됩니다. 하지만 여기서 주의해야 할 점이 있습니다. 최초 분양 외에 제3자에게 분양권을 전매하는 경우에는 허가 관청의 허가를 받아야 합니다. 이 부분을 혼동하여 낭패를 보는 사례가 종종 있으니 정확히 구분하셔야 합니다. 토지거래허가구역 지정의 여파는 이처럼 다양한 형태의 부동산 거래에 영향을 미칩니다.  

 

입주권·분양권 취득 시 허가 기준 및 이용 의무 기간

입주권이나 분양권을 취득할 때의 허가 기준은 어떨까요? 허가 관청은 관리처분계획 인가 등에 따른 공사 일정과 입주 확약, 그리고 2년의 이용 의무 기간을 포함한 신청인의 토지 이용 계획을 확인합니다. 이 계획이 자기 거주 목적에 부합한다고 판단될 경우 토지거래계약 허가가 가능하죠. 예를 들어, 신축 아파트가 준공된 후 실제 입주 가능한 시점부터 2년간 직접 거주하겠다는 내용을 토지 이용 계획에 명시하면 허가를 받을 수 있습니다.  

또한, 허가 관청은 해당 지역의 부동산 시장 상황을 종합적으로 고려하여 토지 이용 계획의 적합성을 판단합니다. 만약 토지 이용 계획서의 내용이 실거주 목적으로 보기 어렵다고 판단되면 불허가될 수 있습니다.  

이용 의무 기간과 관련하여, 관리처분계획 인가 이후 기존 부동산이 이미 철거되어 즉시 거주하기 어렵거나, 입주 후에 철거되어 계속 거주하지 못하는 경우에는 예외가 적용됩니다. 이 경우, 기존 부동산에서 거주한 기간과 재개발·재건축 완료 후 입주하여 거주한 기간을 합산하여 2년의 이용 의무 기간 이행 여부를 판단할 수 있습니다. 관리처분인가 이후 종전 부동산이 멸실되기 전 1년을 거주했다면, 향후 실제 입주 가능 시점부터 잔여 기간인 1년을 더 거주하는 요건으로 허가를 받을 수 있습니다. 이미 철거가 완료된 경우에는 준공 후 실제 입주 가능 시점부터 2년간 거주를 확약해야 하고요. 토지거래허가구역 지정으로 인해 발생할 수 있는 다양한 상황에 맞춰 유연하게 이용 의무 기간을 적용하는 점이 눈에 띄네요~

 

실제 상담 사례로 보는 현장 경험

최근 부동산의 한 고객님은 강남구에 새로 이사하고 싶어 기존 집을 처분하지 않은 채 허가를 신청했습니다. 상담을 통해 ‘송파구로의 이주가 자녀 학교 문제 때문’임을 구체적으로 소명하고, 기존 집은 6개월 내 임대 놓겠다는 계획을 제출해 허가를 받았습니다.
반면, 투자 목적으로 접근한 고객은 실거주 계획이 불분명해 허가가 거절됐습니다.
또 다른 사례에서는 재개발 아파트 입주권을 매수하려는 분이, 공사 일정과 실제 입주 가능 시점부터 2년간 실거주하겠다는 확약서를 제출해 허가를 받았습니다.

최근 현장에서는 실거주 목적이 명확한 실수요자는 허가를 받는 데 큰 무리가 없지만, 투자 목적으로 접근하는 경우 허가가 매우 까다로워졌습니다.

 

Q&A로 풀어보는 토지거래허가구역 지정 궁금증

Q1: 토지거래허가구역에서 계약하려면 반드시 실거주해야 하나요?

A1: 네, 원칙적으로 주택 취득 후 2년간 직접 거주해야 하는 의무가 있습니다.  

 

Q2: 기존 주택을 처분하지 않고 추가로 주택을 구매할 수 있나요?

A2: 가능하지만, 추가 취득 사유를 소명하고 기존 주택에 대한 매매 또는 임대 계획을 제출해야 합니다. 보통 허가일로부터 6개월 안에 처분(매매 또는 임대)하는 계획을 제시해야 합니다.  

 

Q3: 입주권과 분양권 모두 토지거래허가를 받아야 하나요?

A3: 재개발·재건축으로 인한 입주권은 허가 대상이지만, 최초로 분양받는 분양권은 허가 대상에서 제외됩니다. 단, 분양권을 전매하는 경우는 허가를 받아야 합니다.  

 

Q4: 이용 의무 기간 중 불가피하게 이사해야 하는 경우는 어떻게 되나요?

A4: 질병 치료, 해외 발령 등 부득이한 사유가 있고 허가 관청이 이를 인정하는 경우 이용 의무를 유예받을 수 있습니다.

 

토지거래허가구역 지정, 정확한 이해와 철저한 준비만이 살길!

지금까지 강남, 서초, 송파, 용산구 일원의 토지거래허가구역 지정에 따른 업무처리기준에 대해 자세히 살펴보았습니다. 복잡하고 어렵게 느껴질 수 있지만, 핵심은 투기 수요를 억제하고 실수요자 중심의 부동산 시장을 만들겠다는 정부의 의지입니다. 이번 기준은 실거주 의무를 강화하고, 기존 주택 보유자의 추가 주택 취득 요건을 명확히 하며, 입주권과 분양권 거래 시 허가 대상 여부를 규정하고 있다는 점에서 의미가 있습니다.

물론 이러한 규제가 모든 상황을 완벽하게 담아낼 수는 없을 것입니다. 하지만 중요한 것은 변경된 업무처리기준을 정확하게 이해하고 자신의 상황에 맞게 철저히 대비하는 것입니다. 불확실한 정보에 의존하기보다는 국토교통부와 서울시에서 발표한 공식 자료를 확인하고, 필요하다면 전문가와 상담하는 것이 현명합니다. 앞으로도 국토교통부와 서울시는 토지거래허가구역 내 이용 의무 준수 여부를 철저히 단속할 계획이라고 하니, 규정을 지키는 것이야말로 불필요한 마찰을 피하고 안전하게 부동산 거래를 하는 가장 확실한 방법일 것입니다.  

250421(참고) 강남·서초·송파·용산구 일원토지거래허가구역 지정 관련 업무처리기준(토지정책과).pdf

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