2025년 재개발,재건축사업 착수요건 완화 - 무허가건축물도, 주민불편도 확대 반영!

안녕하세요, 오늘은 정말 중요한 소식을 전해드리려고 합니다.

여러분, 재개발이나 재건축 때문에 고민해보신 적 있으신가요? "우리 동네는 언제쯤 될까?", "우리 아파트는 기준을 충족할까?" 이런 질문을 많이 받았는데요. 지난주 제 고향 친구가 전화로 "형, 우리 집 근처 오래된 무허가건물들 많은데 이것 때문에 재개발이 안 된다더라. 어떻게 해야 해?" 라고 물어왔습니다.

다행히도 국토교통부에서 최근 발표한 내용을 보니 이런 고민들이 조금은 해소될 것 같습니다. 바로 재개발,재건축사업 착수요건이 완화된다는 소식인데요. 오늘은 이 내용을 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

 

1. 재개발,재건축사업 착수요건 개선안의 주요 내용

국토교통부는 2025년 4월 17일 '재개발,재건축사업 착수요건'을 보다 합리적으로 개선하는 내용의 하위법령 개정안을 입법예고했습니다. 이번 입법예고는 올해 초 국토교통부가 발표했던 업무계획과 2월 21일 발표된 '지역 건설경기 보완 방안'의 후속 조치로 진행되는 것이죠.

평소에 부동산에 관심 있으신 분들이라면 이 소식이 얼마나 중요한지 아실 텐데요. 재개발과 재건축은 도시 재생과 주거 환경 개선의 핵심 수단이지만, 그동안 까다로운 착수요건으로 인해 많은 지역에서 사업 추진이 더디게 진행되었습니다.

"우리 동네는 노후화가 심한데 왜 재개발이 안 되는 거지?" 라는 의문을 가진 분들에게 반가운 소식이 될 것 같습니다.

 

2. 재개발사업 정비구역 지정요건의 변화

무허가건축물도 노후도 산정에 포함

여러분, 재개발사업을 시작하려면 해당 구역의 노후·불량 건축물(30년 이상 경과)이 전체의 60% 이상이어야 한다는 기준을 알고 계셨나요? 그런데 그동안은 무허가건축물은 이 노후도 산정에서 제외되었습니다.

제 친구 동네처럼 오래된 무허가건축물이 많은 지역은 실제로는 노후화가 심각한데도 재개발 사업을 시작하기 어려웠던 거죠.

이번에 개정되는 내용에 따르면, 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물도 노후도 산정 대상에 포함됩니다. 이미 토지보상법령, 공공주택 특별법령 등에서 보상 대상으로 인정하고 있는 점을 감안한 조치인데요.

"우리 동네는 무허가건물 때문에 재개발이 안 된다던데..." 이런 걱정을 하셨던 분들에게는 정말 반가운 소식이 아닐 수 없습니다.

지난해 부산의 한 지역 주민 분은 "우리 동네는 실제로 노후화가 심각한데, 무허가건물이 많아서 계산에 안 들어가니 재개발 기준에 못 미친다"며 안타까워하셨는데요. 이제는 이런 문제가 해소될 것으로 기대됩니다.

 

3. 재건축진단 제도의 개선

3-1. 명칭 변경과 통과 시점 조정

먼저 '안전진단'이라는 명칭이 '재건축진단'으로 변경되는데요. 이것은 단순한 명칭 변경이 아니라 진단의 성격과 목적을 더 명확히 하는 의미가 있습니다.

또한, 진단 통과 시점이 사업인가 전까지로 조정됩니다. 이는 도시정비법 개정(6월 4일 시행 예정)의 취지를 반영한 것으로, 주민이 불편을 느끼면 재건축을 더 쉽게 착수할 수 있도록 하기 위함입니다.

"왜 이렇게 복잡한 절차를 거쳐야 하나요?" 라는 질문을 많이 받았는데, 이번 개정으로 절차가 좀 더 간소화되고 명확해질 것으로 보입니다.

 

3-2. 주거환경 분야 평가항목 확대

현재 재건축진단 항목은 구조환경, 주거환경, 설비노후도, 비용분석 등으로 구성되어 있습니다. 하지만 그동안 주거환경 분야는 실제 주민들이 느끼는 불편함을 충분히 반영하지 못한다는 지적이 있었습니다.

이에 따라 주거환경 분야의 세부 평가항목이 기존 9개에서 15개로 확대됩니다. 어떤 항목들이 추가되는지 살펴볼까요?

신설되는 주요 항목:

• 주민공동시설
• 지하 주차장
• 녹지환경
• 승강기
• 환기설비
• 대피공간
• 단지 안전시설

예를 들어, 제 지인이 사는 30년 된 아파트는 지하 주차장이 없어서 매번 주차 전쟁을 치르고, 승강기도 작고 낡아서 불편함을 겪고 있었습니다. 그런데 이런 일상적인 불편사항이 기존 진단에서는 제대로 반영되지 않았던 거죠.

이제는 지하 주차장이 없어 지상 통행이 불편하거나, 주민공동시설이나 조경시설이 부족한 경우, 또는 승강기가 비좁고 확장도 어려운 노후 아파트의 경우 이로 인한 주민의 불편 정도가 재건축 진단 결과에 제대로 반영될 수 있게 됩니다.

기존에 있던 일조환경, 실내공간, 도시미관 항목은 '세대 내부환경'과 '공용부분 환경'의 세부 평가항목으로 통합되어 보다 종합적으로 평가할 수 있게 되었습니다.

 

3-3. 평가 가중치 조정

주거환경 분야의 평가항목이 확대됨에 따라, 진단 점수 합산 시 주거환경 분야의 평가 가중치도 현행 30%에서 40%로 소폭 확대됩니다. 또한, 비용분석은 평가 가중치에서 제외할 수 있게 됩니다.

현행: 구조안전 : 주거환경 : 설비노후도 : 비용분석 = 3:3:3:1 (가중치로 100점 환산)

개선안: 구조안전 : 주거환경 : 설비노후도 = 3:4:3 (가중치로 100점 환산)

다만, 주민이 요청하는 경우에는 비용분석을 포함한 현행과 같은 평가 가중치(3:3:3:1)를 적용할 수 있도록 해 주민의 선택권도 확대됩니다.

"주거환경이 열악한데도 다른 지표 때문에 재건축이 어렵다"는 말을 종종 들었는데, 이번 개정으로 주민들이 실제로 느끼는 불편함이 더 많이 반영될 것으로 보입니다.

 

3-4. 재진단 부담 경감

재건축진단을 통과하지 못해 사업시행계획인가 전까지 다시 진단을 받아야 하는 경우, 3년 이내에 작성된 재건축 진단 결과 보고서를 다시 활용할 수 있게 됩니다. 이로써 진단에 따른 시간적, 경제적 부담이 줄어들 것으로 예상됩니다.

서울 강북의 한 아파트 추진위원장은 "재진단을 받으려면 비용과 시간이 또 들어가서 주민들의 부담이 크다"고 토로했는데, 이런 문제가 어느 정도 해소될 것 같습니다.

 

4. 재개발,재건축사업 착수요건 완화의 기대효과

이번 제도 개선으로 어떤 효과를 기대할 수 있을까요?

첫째, 노후지역의 재개발 사업추진이 보다 수월해질 것으로 예상됩니다. 특히 무허가건축물이 많은 오래된 지역의 재개발이 활성화될 수 있을 것입니다.

둘째, 주민들이 실제로 느끼는 불편사항이 재건축진단에 더 잘 반영될 수 있게 됩니다. 주거환경 분야의 평가항목이 확대되면서 승강기, 주차장, 공용시설 등 일상생활에서 겪는 불편함이 진단 결과에 더 많이 반영될 수 있게 된 것이죠.

셋째, 진단 부담이 경감되어 사업 추진의 경제적, 시간적 효율성이 높아질 것으로 기대됩니다.

국토교통부는 "이번 제도개선으로 노후지역의 재개발 사업추진이 보다 수월해지고, 재건축진단 실시 과정에 주민 불편사항이 잘 반영될 수 있을 것으로 기대된다"며, "규제 사각지대 해소와 정비사업 패스트트랙 안착을 위해 지난해 말부터 계속적인 현장 정책설명회 등 의견수렴 거쳐 하위법령을 마련하였으며, 앞으로도 신속하고 안정적으로 정비 사업이 추진될 수 있도록 노력해 나갈 계획"이라고 밝혔습니다.

 

5. 현장 사례로 보는 재개발,재건축사업 착수요건 변화의 의미

실제 현장에서는 이번 변화가 어떤 의미를 가질까요? 사례를 통해 살펴보겠습니다.

사례 1: 부산 영도구 ○○동

이 지역은 30년 이상 된 노후건물이 많지만, 그중 상당수가 무허가건축물이라 재개발 사업 추진에 어려움을 겪고 있었습니다. 주민 K씨(63)는 "우리 동네는 실제로는 낡고 오래된 집이 70% 넘는데, 무허가라서 계산에 안 들어가니 재개발 기준에 미치지 못했다"고 말했습니다.

이번 개정으로 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물도 노후도 산정에 포함되면서, 이 지역은 재개발 사업 추진이 가능해질 것으로 기대됩니다.

사례 2: 서울 중랑구 ○○아파트

1990년대 초에 지어진 이 아파트는 외관상으로는 양호해 보이지만, 주민들은 엘리베이터 고장, 주차 공간 부족, 공용시설 노후화 등 일상적인 불편을 겪고 있었습니다. 주민 L씨(55)는 "구조적으로는 괜찮다고 하지만, 실제 생활하기에는 너무 불편하다. 이런 불편함이 재건축 결정에 반영되었으면 좋겠다"고 말했습니다.

이번에 주거환경 분야의 평가항목이 확대되고 가중치도 높아지면서, 이런 일상적 불편사항이 재건축진단에 더 많이 반영될 수 있게 될 것으로 보입니다.

 

6. 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1: 무허가건축물이 노후도 산정에 포함된다고 하는데, 모든 무허가건축물이 포함되나요?

A1: 아닙니다. 1989년 1월 24일 당시에 존재했던 무허가건축물만 노후도 산정에 포함됩니다. 이 날짜는 토지보상법령, 공공주택 특별법령 등에서도 보상 대상으로 인정하는 기준일이기도 합니다.

 

Q2: 재건축진단의 주거환경 분야에서 어떤 항목들이 새로 추가되나요?

A2: 주민공동시설, 지하 주차장, 녹지환경, 승강기, 환기설비, 대피공간, 단지 안전시설 등 7개 세부 평가항목이 새로 추가됩니다. 이로써 주민들이 일상생활에서 느끼는 불편함이 더 많이 반영될 수 있게 됩니다.

 

Q3: 재건축진단 점수 산정 방식은 어떻게 바뀌나요?

A3: 주거환경 분야의 가중치가 현행 30%에서 40%로 높아집니다. 구체적으로는 구조안전:주거환경:설비노후도의 비율이 3:3:3에서 3:4:3으로 변경됩니다. 또한 비용분석은 평가 가중치에서 제외할 수 있게 되지만, 주민이 원할 경우 기존 방식(3:3:3:1)을 선택할 수도 있습니다.

 

Q4: 재건축진단을 통과하지 못했다면 다시 처음부터 진단을 받아야 하나요?

A4: 개정안에 따르면, 3년 이내에 작성된 재건축 진단 결과 보고서를 다시 활용할 수 있게 됩니다. 이를 통해 재진단에 따른 시간적, 경제적 부담을 줄일 수 있습니다.

 

Q5: 이번 제도 개선은 언제부터 적용되나요?

A5: 현재 입법예고 중이며, 도시 및 주거환경정비법 시행령은 4월 18일부터 5월 28일까지 40일간 입법예고됩니다. 주택 재건축 판정을 위한 재건축진단 기준 등은 4월 18일부터 5월 8일까지 20일간 행정예고됩니다. 최종 확정 후 시행될 예정입니다.

7. 결론: 재개발,재건축사업 착수요건 완화의 의미와 전망

이번 재개발,재건축사업 착수요건 완화는 그동안 재개발·재건축 사업 추진에 어려움을 겪었던 많은 지역과 주민들에게 희소식이 될 것으로 보입니다.

특히 무허가건축물이 많은 노후 지역의 재개발 가능성이 높아지고, 주민들이 실생활에서 겪는 불편함이 재건축진단에 더 많이 반영될 수 있게 된 점은 매우 긍정적인 변화라고 할 수 있습니다.

물론 이번 제도 개선이 모든 문제를 해결해주지는 않을 것입니다. 여전히 재개발·재건축 사업은 복잡한 절차와 이해관계의 조정이 필요한 과정입니다. 하지만 주민들의 실질적인 불편함과 노후 지역의 현실을 더 많이 반영하는 방향으로 제도가 개선된다는 점에서 의미가 있습니다.

앞으로도 주택 정책이 현장의 목소리를 더 많이 반영하고, 실질적인 주거환경 개선에 도움이 되는 방향으로 발전하기를 기대해봅니다.

250418(조간) 재개발ㆍ재건축사업 착수요건 보다 합리화된다(주택정비과).pdf

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