전세·월세 계약 시 꼭 챙겨야 할 체크포인트

"계약금 납부 후 알게 된 사실인데, 이 집 전세권이 제대로 설정되지 않았다고 하네요." 지난달 친구 M씨가 전화로 털어놓은 하소연이었습니다. 2억 5천만 원이라는 거금을 들여 전세 계약을 체결했는데, 막상 은행 대출을 받으려니 집주인의 권리관계가 복잡하게 얽혀있다는 것을 알게 된 거죠.

이런 일이 왜 생기는 걸까요? 바로 전세·월세 계약 과정에서 놓치기 쉬운 중요한 체크포인트들을 간과했기 때문입니다. 부동산 계약은 인생에서 몇 번 하지 않는 큰 거래이다 보니, 대부분의 사람들이 경험 부족으로 인해 실수를 범하게 됩니다.

국토교통부 통계에 따르면 2024년 전국 전세 거래량은 전년 대비 15% 증가했으며, 특히 서울 지역의 평균 전세금은 5억 원을 넘어섰습니다. 이렇게 큰 금액이 오가는 거래에서 실수라도 하게 되면 그 피해는 상상을 초월합니다.

오늘은 전세·월세 계약 시 반드시 챙겨야 할 핵심 체크포인트들을 상세히 알려드리겠습니다. 이 글을 끝까지 읽으신다면, 여러분도 안전하고 현명한 부동산 거래를 하실 수 있을 것입니다.

 

1. 등기부등본 철저 분석이 우선

 

전세·월세 계약의 첫 번째 관문은 바로 등기부등본 확인입니다. 많은 분들이 "중개업소에서 알아서 해주겠지"라고 생각하시지만, 직접 확인하는 것이 가장 안전합니다.

등기부등본에서 확인해야 할 핵심 사항들을 살펴보겠습니다. 먼저 갑구를 통해 소유자 정보를 확인해야 합니다. 계약서상 임대인과 등기부상 소유자가 일치하는지, 소유지분은 어떻게 되는지 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

을구에서는 근저당, 전세권, 임차권 등 권리관계를 파악해야 합니다. 특히 근저당 설정액이 전세금보다 높다면 위험신호입니다. 예를 들어 집값이 10억 원인데 근저당이 8억 원, 전세금이 7억 원이라면 경매 시 전세금 회수가 어려울 수 있습니다.

실제로 작년에 지인 K씨 가족의 경우, 강남구 아파트 전세 계약을 앞두고 있었는데 등기부등본을 확인해보니 선순위 근저당이 전세금의 120%에 달했습니다. 다행히 계약 전에 발견해서 다른 매물을 찾을 수 있었죠.

 

2. 건물 등기부와 토지 등기부 분리 확인

아파트의 경우 대부분 구분소유이므로 건물 등기부만 확인하면 되지만, 다세대주택이나 빌라의 경우는 다릅니다. 건물과 토지의 소유자가 다를 수 있고, 각각의 권리관계도 다를 수 있기 때문입니다.

특히 재건축이나 재개발 예정 지역의 경우 더욱 주의해야 합니다. 토지 소유자와 건물 소유자가 달라서 임대차 계약 자체가 무효가 될 수 있는 상황이 발생할 수 있거든요.

지난해 마포구의 한 빌라에서 실제로 이런 일이 있었습니다. 전세 계약을 체결한 후 6개월 만에 토지 소유자가 바뀌면서 건물 철거 통보가 나온 것입니다. 세입자는 전세금 반환도 받지 못한 채 이사를 가야 하는 상황에 처했습니다.

 

3. 확정일자와 전입신고의 중요성

전세·월세 계약에서 가장 많이 오해받는 부분이 바로 확정일자와 전입신고입니다. 많은 분들이 "나중에 해도 되겠지"라고 생각하시는데, 이는 매우 위험한 발상입니다.

확정일자는 임대차 계약서에 관할 주민센터나 우체국에서 날짜 도장을 받는 것입니다. 이 날짜가 대항력의 기준이 되므로 계약 즉시 받아야 합니다. 전입신고 역시 마찬가지입니다. 실제 이사 후 14일 이내에 하는 것이 원칙이지만, 가능한 한 빠르게 하는 것이 좋습니다.

왜냐하면 확정일자를 받고 전입신고를 해야만 제3자에 대한 대항력이 생기기 때문입니다. 즉, 집주인이 다른 사람에게 집을 팔더라도 임차인의 권리를 보호받을 수 있다는 뜻입니다.

실제 사례로 2023년 송파구의 한 오피스텔에서 일어난 일입니다. 전세 계약을 한 A씨가 확정일자를 늦게 받는 바람에, 그 사이 집주인이 다른 사람에게 매매 계약을 체결했습니다. 결국 A씨는 새로운 소유자에게 대항하지 못하고 전세금 회수에 어려움을 겪었습니다.

 

4. 임대차보증금반환보증보험 가입 검토

최근 들어 전세 사기가 사회적 이슈로 대두되면서 임대차보증금반환보증보험에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 이 보험은 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 경우 보험회사에서 대신 지급해주는 상품입니다.

다만 보험료는 임차인이 부담해야 하고, 가입 조건도 까다롭다는 단점이 있습니다. 집의 시세 대비 전세금 비율이 90%를 넘으면 가입이 어렵고, 신축 아파트나 재건축 예정 지역은 아예 가입이 불가능한 경우도 있습니다.

그럼에도 불구하고 고액 전세의 경우에는 가입을 적극 검토해볼 만합니다. 보험료는 보증금의 0.12~0.27% 수준으로, 전세금이 5억 원이라면 연간 60만 원~135만 원 정도입니다. 전세금을 못 받을 리스크를 생각하면 결코 비싼 비용이 아닙니다.

 

5. 집주인의 재정 상태 및 임대 이력 사전 파악

의외로 많은 분들이 놓치는 부분이 바로 집주인의 재정 상태입니다. 아무리 좋은 집이라도 집주인에게 문제가 있다면 전세금 회수가 어려워질 수 있습니다.

집주인의 재정 상태를 파악하는 방법으로는 여러 가지가 있습니다. 먼저 등기부등본을 통해 다른 부동산에 대한 근저당 설정 현황을 확인할 수 있습니다. 또한 국세청 홈택스를 통해 체납 사실 여부도 조회 가능합니다.

직접적으로는 집주인과의 대화를 통해 파악할 수도 있습니다. 전세금 용도, 다른 부동산 보유 현황, 직업 등을 자연스럽게 물어보면서 신뢰도를 판단해보세요.

그리고 2025년 5월 27일부터는 국토교통부에서 임차인이 전세계약을 체결하기전, 임대인의 다주택자 여부, 전세금반환보증 사고 이력 등을 확인할 수 있는 '임대인 정보조회 제도'를 시행하여 이를 적극 활용하면 전세사기 예방에 실질적인 도움이 될것으로 보입니다. 

작년에 상담받은 한 고객의 경우, 집주인이 여러 채의 부동산을 갭투자로 운영하고 있었는데 금리 인상으로 인해 월 이자 부담이 급격히 늘어난 상황이었습니다. 다행히 계약 전에 파악해서 다른 매물을 선택할 수 있었습니다.

 

6. 계약서 작성 시 세부 조항 확인

전세·월세 계약서는 단순해 보이지만 실제로는 매우 중요한 법적 문서입니다. 특히 특약 사항은 나중에 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 신중하게 작성해야 합니다.

계약서에 반드시 포함되어야 할 내용들을 살펴보겠습니다. 먼저 임대차 목적물의 정확한 주소와 면적, 보증금과 월세 금액, 계약 기간, 특약 사항 등이 명시되어야 합니다.

특히 수리나 하자에 대한 책임 소재, 중도 해지 시 조건, 임대료 인상에 대한 제한 등은 구체적으로 명시하는 것이 좋습니다. 애매한 표현은 나중에 해석의 여지를 남겨 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.

실제로 지난해 용산구의 한 오피스텔에서 일어난 사례입니다. 계약서에 "에어컨 고장 시 수리는 임대인 부담"이라고 되어 있었는데, 입주 후 에어컨이 고장 났을 때 집주인이 "노후화에 의한 교체는 임차인 부담"이라고 주장하며 분쟁이 발생했습니다.

 

7. 주변 시세와 비교 분석

합리적인 계약을 위해서는 주변 시세를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 같은 단지 내에서도 층수, 향, 인테리어 상태에 따라 가격 차이가 상당하기 때문입니다.

시세 파악을 위해서는 국토교통부의 실거래가 공개시스템을 활용하는 것이 가장 정확합니다. 최근 6개월간의 거래 내역을 확인해서 평균값을 산출해보세요. 또한 부동산 앱들의 시세 정보도 참고할 만합니다.

다만 시세 정보를 볼 때는 거래 시점과 조건을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 전세와 월세는 시장 상황에 따라 전환 비율이 달라지고, 같은 전세라도 옵션 포함 여부에 따라 가격이 달라질 수 있습니다.

예를 들어 강남구의 한 아파트 단지에서 최근 거래된 84㎡ 전세 가격을 보면, 10층 남향이 8억 5천만 원, 2층 북향이 7억 8천만 원으로 7천만 원의 차이가 났습니다. 이런 세부적인 차이를 모르고 계약하면 손해를 볼 수 있습니다.

 

8. 입주 전 점검 사항

계약이 완료되었다고 해서 끝이 아닙니다. 실제 입주 전에 집 상태를 꼼꼼히 점검하고 문제가 있다면 수리를 요구하거나 계약 조건을 조정해야 합니다.

점검해야 할 주요 사항들을 살펴보겠습니다. 먼저 전기, 가스, 수도 등 기본 인프라가 정상 작동하는지 확인해야 합니다. 특히 누수나 결로 흔적, 곰팡이 등은 입주 후 큰 문제가 될 수 있으므로 세심하게 살펴봐야 합니다.

또한 도배, 장판, 타일 등의 상태도 확인해야 합니다. 입주 전에 발견한 문제는 집주인에게 수리를 요구할 수 있지만, 입주 후에는 임차인의 잘못으로 오해받을 수 있습니다.

작년에 상담받은 박씨 가족의 경우, 입주 후 화장실 누수가 발견되어 집주인과 분쟁이 있었습니다. 다행히 입주 전 점검 사진을 찍어둔 덕분에 집주인 부담으로 수리할 수 있었습니다.

 

9. 관리비와 공과금 정산

전세·월세 계약에서 종종 간과되는 부분이 바로 관리비와 공과금 정산입니다. 특히 아파트의 경우 관리비가 상당한 금액이 될 수 있으므로 사전에 명확히 정해두는 것이 좋습니다.

일반적으로 전기, 가스, 수도, 인터넷 등은 임차인이 부담하고, 관리비는 항목별로 나누어 부담하는 경우가 많습니다. 경비비, 청소비, 승강기 유지비 등은 임차인이, 수선충당금이나 대수선비는 임대인이 부담하는 것이 일반적입니다.

하지만 이런 내용이 계약서에 명시되지 않으면 나중에 분쟁의 소지가 됩니다. 따라서 계약 시점에 관리사무소에서 최근 몇 개월간의 관리비 내역을 받아보고, 각 항목별 부담 주체를 명확히 정해두세요.

서초구의 한 아파트에서 실제로 일어난 사례입니다. 관리비 중 난방비 부담에 대해 명시하지 않아서, 겨울철 개별난방비 50만 원을 누가 부담할지를 두고 집주인과 세입자가 분쟁을 벌였습니다.

 

10. 재계약과 임대료 인상 관련 사항

주택임대차보호법에 따르면 임대료는 연 5% 이내에서만 인상이 가능합니다. 하지만 이 규정을 모르는 임차인들이 의외로 많습니다. 또한 재계약 시기와 조건에 대해서도 미리 알아두는 것이 좋습니다.

계약갱신청구권을 활용하면 임차인이 원할 경우 1회에 한해 2년간 계약을 연장할 수 있습니다. 다만 집주인이 자가사용이나 재건축 등의 사유로 거부할 수 있는 경우도 있으므로, 계약 시점에 이런 가능성에 대해 미리 확인해두는 것이 좋습니다.

또한 임대료 인상 시기와 방법에 대해서도 계약서에 명시해두면 나중에 분쟁을 예방할 수 있습니다. 보통 계약 만료 2개월 전에 인상 의사를 통보하는 것이 일반적입니다.

 

Q&A로 정리하는 핵심 내용

Q: 전세·월세 계약 시 가장 우선적으로 확인해야 할 것은?

A: 등기부등본을 통한 소유자 및 권리관계 확인입니다. 특히 근저당 설정액과 전세금의 비율을 반드시 체크해야 합니다.

 

Q: 확정일자는 언제 받아야 하나요?

A: 계약과 동시에 받는 것이 가장 안전합니다. 늦어도 계약금 납부 후 즉시 받아야 제3자에 대한 대항력을 확보할 수 있습니다.

 

Q: 집주인의 재정 상태는 어떻게 파악하나요?

A: 등기부등본을 통한 다른 부동산 권리관계 확인, 국세청 홈택스를 통한 체납 조회, 집주인과의 대화를 통한 간접 파악 등의 방법이 있습니다.

 

Q: 계약서 작성 시 특히 주의할 점은?

A: 특약 사항을 구체적이고 명확하게 작성해야 합니다. 수리 책임, 중도 해지 조건, 관리비 부담 등을 상세히 명시하세요.

 

Q: 입주 전 점검에서 문제를 발견하면?

A: 사진 촬영 후 집주인에게 수리를 요구하거나 계약 조건 조정을 협의해야 합니다. 입주 후에는 책임 소재가 불분명해질 수 있습니다.

 

마무리

지금까지 전세·월세 계약 시 반드시 챙겨야 할 체크포인트들을 상세히 살펴보았습니다. 부동산 거래는 인생에서 몇 번 하지 않는 큰 거래인 만큼, 작은 실수 하나가 큰 손실로 이어질 수 있습니다.

문제가 발생하는 대부분의 경우가 '설마 그런 일이 일어나겠어?'라는 안일한 생각에서 시작됩니다. 하지만 부동산 시장은 예측하기 어려운 변수들이 많고, 특히 요즘 같은 고금리 시대에는 더욱 신중해야 합니다.

등기부등본 확인부터 입주 전 점검까지, 오늘 말씀드린 모든 과정을 꼼꼼히 체크하신다면 안전하고 만족스러운 계약을 하실 수 있을 것입니다. 특히 확정일자와 전입신고는 절대 늦추지 마시고, 의심되는 부분이 있다면 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.

마지막으로 한 가지 더 강조하고 싶은 것은, 계약 후에도 지속적인 관심과 관리가 필요하다는 점입니다. 집주인의 상황 변화나 주변 시세 동향을 꾸준히 체크하시고, 문제가 발생할 조짐이 보이면 미리 대비책을 세우시기 바랍니다.

여러분의 소중한 내 집 마련이 성공적으로 이루어지기를 진심으로 응원합니다.