부정청약에 따른 형사처벌과 계약취소 및 청약제한: 최근 적발 사례로 알아보는 주택청약 위반의 실태와 대응방안

안녕하세요, 여러분. 부동산 시장과 주택청약 제도에 관심이 많은 분들을 위해 오늘은 최근 이슈가 되고 있는 '부정청약'에 관한 심층적인 이야기를 나눠보려 합니다.

세종시에 사는 지인은 입주 직전 단지에서 갑작스럽게 계약이 취소되는 상황을 목격했다고 합니다. 알고 보니 부정청약으로 적발되어 10년간 청약 제한은 물론, 형사처벌까지 받게 되었다는 소식이었죠. "청약 한 번 잘못했다가 인생이 망가질 수도 있겠구나"라는 생각이 들더라고요. 여러분도 이런 사례를 주변에서 들어본 적 있으신가요?

최근 국토교통부에서 발표한 자료에 따르면, 2024년 하반기에만 390건의 부정청약이 적발되었습니다. 이는 2023년 하반기 154건에 비해 무려 2.5배나 증가한 수치입니다. 특히 건강보험 요양급여내역을 통한 실거주지 확인 강화로 위장전입과 같은 부정청약 적발이 크게 늘었다고 하네요.

이러한 부정청약이 왜 문제가 되고, 어떤 처벌을 받게 되는지, 그리고 우리가 알아두어야 할 점은 무엇인지 함께 살펴보겠습니다.

1. 부정청약의 개념과 최근 실태

부정청약이란 무엇인가?

부정청약이란 주택 청약 자격을 부정한 방법으로 취득하거나, 청약 과정에서 허위 정보를 제공하여 부당하게 주택을 공급받는 행위를 말합니다. 쉽게 말해 '새치기'나 '꼼수'를 써서 내 순서가 아닌데도 주택을 받아가는 것이죠.

제가 상담했던 30대 초반의 한 부부는 "남들도 다 하는 거 아니냐"며 위장전입을 고민했었습니다. 하지만 이는 명백한 불법행위이며, 더 이상 과거처럼 '눈 감아주는' 분위기가 아님을 알려드렸습니다. 심지어 최근에는 단속이 훨씬 더 강화되었죠.

최근 적발된 부정청약 현황

국토교통부가 발표한 자료를 보면, 2024년 하반기 수도권 주요 분양단지 등 40곳(약 2.6만호)에 대한 주택청약 및 공급실태 점검 결과, 총 390건의 공급질서 교란행위가 적발되었습니다. 이는 2023년 하반기(154건)와 비교해 2.5배, 2024년 상반기(127건)와 비교하면 3배 이상 늘어난 수치입니다.

특히 이번 점검에서는 직계존속의 위장전입 여부를 실효적으로 파악하기 위해 **"건강보험 요양급여내역"**을 징구했습니다. 이 자료에는 이용한 의료시설(병원, 약국)의 명칭과 연락처 등이 기재되어 있어 실거주지 확인이 가능하게 되었습니다. 이로 인해 부정청약 적발건수가 3배 넘게 증가했다고 하니, 정부의 적발 의지가 그만큼 강화되었다고 볼 수 있겠죠.

 

2. 주요 부정청약 유형과 사례

2-1. 직계존속 위장전입

가장 많이 적발된 유형(243건)으로, 가점제에서 부양가족수 점수를 높이거나 노부모특별공급 청약자격을 얻기 위해 허위로 직계존속을 전입 신고하는 방식입니다.

실제 사례: B씨는 남편 및 3자녀와 함께 용인에서 거주하면서, 서울 노원구에 거주하는 모친과 경기 동두천시에 거주하는 시모를 자신의 집으로 위장전입 시킨 후, 과천에서 공급하는 주택에 청약가점제 일반공급으로 청약하여 당첨되었습니다. 그러나 조사 결과, B씨의 집이 4개의 방만 있는데, 부부가 1개 방을 사용하고 자녀 3명이 3개 방을 사용하는 상황에서 모친과 시모까지 함께 거주하기가 물리적으로 불가능하다는 점이 밝혀져 부정청약으로 적발되었습니다.

또한 C씨와 D씨(C의 부친)는 성남에서 거주하면서, 부천 사위 집에서 거주하는 조모를 자신의 집으로 위장전입시킨 후, 성남에서 공급하는 주택에 각각 노부모부양자 특별공급으로 청약하여 당첨되었습니다. 이들은 무주택세대구성원 요건을 충족시키기 위해 먼저 당첨된 C씨를 옆 단지로 위장전입시키고, 3개월 후 D씨도 다른 아파트에 청약하여 당첨되었으나, 결국 적발되어 모두 계약이 취소되었습니다.

2-2. 청약자 위장전입

두 번째로 많이 적발된 유형(141건)으로, 해당지역 거주자 자격이나 무주택세대구성원 청약자격을 얻기 위해 허위의 주소지로 전입 신고하는 경우입니다.

실제 사례: A씨는, 부인 및 자녀와 함께 부산에서 거주하면서도, 본인만 서울 장인·장모 집으로 위장전입하고, 용인에서 거주하는 부모를 부산으로 위장전입 시킨 후, 서울에서 공급하는 주택에 청약가점제 일반공급으로 청약하여 당첨되었습니다. 그러나 "건강보험 요양급여내역"을 통해 위장전입 사실이 확인되어 계약이 취소되었습니다.

2-3. 위장결혼 및 이혼

신혼부부 특별공급 자격을 얻거나 청약 가점을 높이기 위해 허위로 혼인 신고를 하거나, 주택을 소유한 배우자와 위장 이혼을 하는 경우입니다.

실제 사례: E씨는 F씨와 공모하여 예비신혼부부 자격으로 인천에서 공급하는 주택에 신혼부부 특별공급으로 청약하여 당첨되자, 계약 및 혼인신고를 한 후, 법원 소송을 통해 미혼자 신분을 회복하려 했습니다. "혼인 무효 확인의 소"를 제기하며 신혼부부 청약을 위해 혼인신고를 했을 뿐 혼인에 대한 논의나 공동생활은 없었다고 주장했으나, 결국 부정청약으로 적발되었습니다.

또한 G씨는 남편 및 자녀 2명(남 8세, 여 6세)과 함께 남편 소유의 아파트에서 거주하다가, 남편과 협의 이혼한 후에도 계속하여 동거인으로 거주하면서, 이혼 후부터 9회에 걸쳐 무주택자로 청약하여 고양에서 공급하는 주택에 청약가점제 일반공급으로 당첨되었으나 위장이혼으로 적발되었습니다. 이혼하지 않았다면 무주택기간 점수는 24점에서 0점으로 낮아져 당첨이 불가능했을 것입니다.

2-4. 공문서 위조 및 자격조작

청약 자격을 얻기 위해 공문서를 위조하거나 청약 자격을 조작하는 경우입니다.

실제 사례: H씨는 I씨와 동거하면서 혼인신고도 없이 서울에서 공급하는 주택에 신혼부부 특별공급으로 청약하여 당첨되자, 부적격 사유를 치유하기 위해 다음날 혼인신고하고 혼인관계증명서 상의 혼인신고일을 위조한 후 계약을 체결했습니다. 원래 혼인신고일은 2024년 10월 31일이었으나, 이를 2024년 10월 1일로 위조했던 것입니다. H씨와 I씨는 총 6회에 걸쳐 각각 신혼특공 청약을 시도했던 것으로 드러났습니다.

J씨는 동탄에서 공급하는 공공분양주택에 신혼부부 특별공급으로 청약하여 당첨되었으나, 입주자모집공고일 후에 혼인신고한 사실이 확인되어 부적격 판정을 받자, 시행사와 공모하여 청약유형을 "신혼부부"에서 "한부모가족"으로 조작한 후 계약을 체결했습니다. 계약서에 청약유형을 수정한 후 J씨의 도장으로 날인했으나, 결국 적발되었습니다.

2-5. 불법전매

전매제한기간 중에 프리미엄을 받고 분양권을 불법으로 거래하는 경우입니다.

실제 사례: K씨는 서울에서 공급하는 주택에 신혼부부 특별공급으로 청약하여 당첨된 후, L씨에게 분양권을 넘겨주는 조건으로 전매제한기간 중에 계약금 및 프리미엄(2억 5천만원)을 입금받고 분양권 매매계약을 체결했습니다. 이후 불법 매수인(L씨)이 시행사, 시공사 및 K씨를 대상으로 "소유권이전등기 청구의 소"를 제기하면서 불법전매 사실이 드러나게 되었습니다.

3. 부정청약에 따른 처벌 및 제재

부정청약이 적발되면 어떤 처벌을 받게 될까요? 주택법에 따르면, 부정청약으로 확정될 경우 다음과 같은 제재가 가해집니다.

 

3-1. 형사처벌

주택법 제65조에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금형에 처해질 수 있습니다. 단순한 과태료나 과징금이 아닌 전과 기록이 남는 형사처벌이라는 점을 반드시 유념해야 합니다.

제 지인 중 한 분은 "어차피 적발되면 돈만 좀 내면 되겠지"라고 생각했다가, 실제 형사처벌을 받고 나서야 그 심각성을 깨달았다고 합니다. 취업이나 승진 심사에서도 불이익을 받을 수 있는 만큼 결코 가볍게 생각해서는 안 될 문제입니다.

3-2. 계약취소 및 주택환수

부정청약으로 당첨된 주택의 계약은 취소되며, 이미 입주한 경우에도 주택을 반환해야 합니다. 계약금이나 중도금을 납부했더라도 이를 돌려받지 못할 가능성도 있으며, 특히 입주 후 발각된 경우에는 이사 비용 등 추가적인 경제적 손실이 발생합니다.

실제로 지난해 인천의 한 아파트에서는 입주 2년 차에 부정청약이 적발되어 강제 퇴거 조치된 사례가 있었습니다. 해당 세대는 자녀 교육 문제로 큰 혼란을 겪었고, 새로운 거주지를 급하게 마련해야 하는 상황에 처했다고 합니다.

3-3. 청약제한

부정청약으로 적발된 경우, 10년간 청약이 제한됩니다. 즉, 10년 동안 어떠한 공공분양주택이나 민영주택의 청약에도 참여할 수 없게 됩니다. 내 집 마련의 기회를 장기간 박탈당하는 것이죠.

한 번의 잘못된 판단으로 10년이라는 긴 시간 동안 주택 청약의 기회를 완전히 상실하게 된다는 점은 특히 젊은 세대에게는 큰 타격이 아닐 수 없습니다. 집값이 오르고 있는 상황에서 10년 후의 주택 시장 상황은 예측하기 어려우니까요.

 

4. 정부의 부정청약 단속 강화 방안

최근 정부는 부정청약 단속을 더욱 강화하는 방안을 발표했습니다. 특히 눈에 띄는 것은 건강보험 요양급여내역을 통한 실거주지 확인 시스템입니다.

4-1. 건강보험 요양급여내역 제출 의무화

국토교통부는 직계존속 및 30세 이상 직계비속에 대한 건강보험 요양급여내역 제출을 의무화하여 전체 분양단지에 대한 부정청약 검증시스템을 더욱 촘촘하게 구축할 예정이라고 밝혔습니다.

이 자료에는 이용한 의료시설(병원, 약국)의 명칭, 연락처 등이 기재되어 있어 실제 거주지를 확인할 수 있게 됩니다. 즉, 주민등록상으로는 함께 살고 있다고 신고했더라도, 실제로 다른 지역의 병원이나 약국을 지속적으로 이용했다면 위장전입으로 의심받을 수 있는 것이죠.

4-2. 부정청약 검증 시스템 강화

정부는 부정청약 검증 시스템을 더욱 강화하여, 사전에 부정청약을 방지하고 적발률을 높이겠다는 방침입니다. 특히 위장전입, 위장결혼, 허위서류 제출 등에 대한 모니터링을 강화할 예정입니다.

이러한 시스템 강화로 적발률이 크게 높아질 것으로 예상됩니다. 실제로 건강보험 요양급여내역 확인만으로도 적발 건수가 3배 이상 늘어났다는 점에서, 앞으로의 부정청약은 더욱 어려워질 것으로 보입니다.

 

5. 합법적인 청약 전략과 주의사항

그렇다면 합법적으로 청약 당첨 확률을 높일 수 있는 방법은 무엇일까요? 부정청약의 유혹에 빠지지 않고도 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있는 전략을 알아봅시다.

5-1. 청약통장 관리와 가점 높이기

청약 당첨을 위해서는 무엇보다 청약통장의 꾸준한 관리가 중요합니다. 청약통장의 가입기간이 길수록, 납입 금액이 많을수록 가점이 높아집니다. 또한 무주택기간, 부양가족 수 등도 가점에 큰 영향을 미치므로 이를 최대한 활용하는 것이 좋습니다.

다만, 부양가족 인정을 위해서는 실제로 함께 거주해야 한다는 점을 명심해야 합니다. 앞서 살펴본 것처럼 위장전입은 부정청약으로 심각한 처벌을 받을 수 있습니다.

5-2. 특별공급 자격 활용하기

신혼부부, 다자녀가구, 생애최초, 노부모부양자 등 다양한 특별공급 제도가 있습니다. 자신이 해당되는 특별공급 자격이 있다면 이를 활용하는 것이 일반공급보다 당첨 확률을 높일 수 있는 방법입니다.

하지만 특별공급 자격을 위해 위장결혼이나 위장이혼과 같은 편법을 사용해서는 안 됩니다. 실제 사례에서 보았듯이, 이러한 편법은 결국 적발되어 더 큰 불이익을 받게 됩니다.

5-3. 지역별 청약 전략 세우기

수도권과 지방, 인기 지역과 비인기 지역에 따라 청약 경쟁률과 전략이 달라질 수 있습니다. 지역별 청약 경쟁률을 미리 파악하고, 자신의 상황에 맞는 지역을 선택하는 것도 중요한 전략입니다.

특히 해당지역 거주자에게 우선권을 주는 지역의 경우, 위장전입이 아닌 실제 거주를 통해 자격을 얻는 것이 합법적인 방법입니다. 일부 지역은 1년 이상 거주해야 해당지역 거주자로 인정받기도 하므로, 미리 계획을 세워야 합니다.

 

6. 부정청약에 대한 Q&A

Q1: 부모님을 실제로 모시고 살고 있지만, 간혹 부모님이 건강을 위해 고향에 계시는 경우도 있습니다. 이런 경우도 위장전입으로 볼 수 있나요?

A1: 일시적인 방문이나 체류는 문제가 되지 않습니다. 다만, 건강보험 요양급여내역을 통해 장기간 다른 지역의 의료시설을 이용한 기록이 확인된다면 위장전입으로 의심받을 수 있습니다. 따라서 실질적으로 함께 거주하고 있다는 증빙이 가능해야 합니다.

 

Q2: 청약 당첨 후 몇 년이 지나도 부정청약 조사를 받을 수 있나요?

A2: 네, 그렇습니다. 부정청약 조사는 입주 후에도 이루어질 수 있으며, 계약 체결이나 입주 시점과 관계없이 부정청약으로 확인되면 처벌을 받게 됩니다. 실제로 입주 후 2년이 지난 시점에 부정청약이 적발되어 퇴거 조치된 사례도 있습니다.

 

Q3: 이혼 후 재결합한 경우도 위장이혼으로 볼 수 있나요?

A3: 이혼과 재결합의 진정성이 인정된다면 문제가 없을 수 있으나, 청약 자격을 얻기 위한 목적으로 이혼했다가 당첨 후 재결합한 것으로 확인된다면 위장이혼으로 볼 여지가 있습니다. 특히 이혼 후에도 계속 동거한 경우는 위장이혼으로 의심받을 가능성이 높습니다.

 

Q4: 건강보험 요양급여내역은 어떻게 확인하나요?

A4: 건강보험 요양급여내역은 국민건강보험공단 사이트에서 로그인 후 '내 정보' - '진료내역 조회'에서 확인할 수 있습니다. 청약 시에는 이 자료를 제출해야 할 수 있으며, 정부의 부정청약 조사 과정에서도 이 자료가 활용됩니다.

 

Q5: 부정청약으로 적발되면 계약금을 돌려받을 수 있나요?

A5: 부정청약으로 계약이 취소되는 경우, 계약금을 돌려받지 못할 가능성이 높습니다. 계약서에 따라 다를 수 있으나, 일반적으로 계약자의 귀책사유로 인한 계약 취소 시 계약금은 위약금으로 몰수될 수 있습니다.

 

7. 정직한 청약이 최선의 전략

이상으로 부정청약의 유형, 처벌, 그리고 합법적인 청약 전략에 대해 알아보았습니다. 부정청약은 단기적으로는 당첨의 기쁨을 줄 수 있을지 모르지만, 장기적으로는 형사처벌, 계약취소, 10년간의 청약제한 등 엄청난 불이익을 감수해야 합니다.

내 집 마련이라는 꿈을 위해 잠시 유혹에 빠져 편법을 쓰기보다는, 합법적인 방법으로 차근차근 준비하는 것이 결국 더 빠르고 안전한 길입니다. 청약통장을 꾸준히 관리하고, 자신에게 해당하는 특별공급 자격을 확인하며, 지역별 청약 전략을 세우는 등의 합법적인 방법을 활용하세요.

무엇보다 정부의 부정청약 단속이 강화되고 있다는 점을 명심해야 합니다. 특히 건강보험 요양급여내역을 통한 실거주지 확인이 의무화되면서, 위장전입과 같은 부정청약은 더욱 쉽게 적발될 것입니다.

집은 우리 인생에서 가장 큰 자산 중 하나입니다. 그만큼 중요한 결정이기에, 조급함보다는 정직함과 인내심을 가지고 접근하는 것이 바람직합니다. 합법적인 방법으로 내 집 마련의 꿈을 이루시길 바랍니다.